Introducción a los Derechos de Vivienda

La vivienda es un elemento fundamental para la autonomía personal y la inclusión social de las personas con discapacidad. Disponer de una vivienda accesible, adaptada a las necesidades específicas de cada persona, es esencial para garantizar una vida independiente y participativa en la comunidad.

En España, la legislación reconoce el derecho de las personas con discapacidad a una vivienda digna y adecuada, adoptando medidas para garantizar la accesibilidad de las viviendas y los entornos residenciales, así como para facilitar el acceso a la vivienda a través de diversas ayudas y beneficios fiscales.

Este derecho implica no solo la eliminación de barreras arquitectónicas en las viviendas y los edificios residenciales, sino también la provisión de apoyos y ajustes razonables que permitan a las personas con discapacidad vivir de forma independiente y participar plenamente en la comunidad.

Marco Normativo

El derecho a la vivienda de las personas con discapacidad en España está respaldado por un amplio marco normativo:

• Constitución Española (artículo 47): Reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y establece que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
• Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (artículo 19): Reconoce el derecho de las personas con discapacidad a vivir de forma independiente y a ser incluidas en la comunidad, con la libertad de elegir su lugar de residencia y dónde y con quién vivir, en igualdad de condiciones con las demás.
• Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre: Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que dedica su Capítulo V a los derechos a la vida independiente, donde se incluye el derecho a la accesibilidad en la vivienda.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal: Regula las relaciones entre los propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal, incluyendo disposiciones específicas sobre accesibilidad.
• Ley 15/1995, de 30 de mayo: Sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
• Real Decreto 505/2007, de 20 de abril: Por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones.
• Código Técnico de la Edificación (CTE): Establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas las relativas a la accesibilidad.
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: Regula el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso.
• Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero: Modifica el Código Técnico de la Edificación en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.
• Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas: Regula las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano.

Accesibilidad en la Vivienda

La accesibilidad en la vivienda es un requisito fundamental para garantizar la autonomía y la calidad de vida de las personas con discapacidad. La normativa española establece una serie de condiciones básicas de accesibilidad que deben cumplir las viviendas y los edificios residenciales:

Condiciones Básicas de Accesibilidad en Edificios de Viviendas

Según el Código Técnico de la Edificación (CTE), en su Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA), los edificios de viviendas deben cumplir las siguientes condiciones:

• Accesibilidad en el exterior del edificio: Al menos un itinerario accesible que comunique una entrada principal al edificio con la vía pública y con las zonas comunes exteriores.
• Accesibilidad entre plantas del edificio: Los edificios de viviendas con más de dos plantas sobre la de acceso deben disponer de ascensor accesible o rampa accesible que comunique las plantas que no sean de ocupación nula con las de entrada accesible al edificio.
• Accesibilidad en las plantas del edificio: Los edificios de viviendas deben disponer de un itinerario accesible que comunique el acceso accesible a toda planta con las viviendas, con las zonas de uso comunitario y con los elementos asociados a viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas situados en la misma planta.
• Viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas: Los edificios de viviendas con obligación de disponer de ascensor deben contar con un determinado número de viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas, según la normativa autonómica aplicable o, en su defecto, según lo establecido en el CTE.
• Viviendas accesibles para personas con discapacidad auditiva: Los edificios de viviendas con obligación de disponer de ascensor deben contar con un determinado número de viviendas accesibles para personas con discapacidad auditiva, según la normativa autonómica aplicable o, en su defecto, según lo establecido en el CTE.
• Plazas de aparcamiento accesibles: Todo edificio de viviendas con aparcamiento propio debe contar con una plaza de aparcamiento accesible por cada vivienda accesible para usuarios de silla de ruedas.
• Mecanismos accesibles: Los interruptores, los dispositivos de intercomunicación y los pulsadores de alarma deben ser mecanismos accesibles.

Condiciones de las Viviendas Accesibles para Usuarios de Silla de Ruedas

Las viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas deben cumplir las siguientes condiciones:

• Vestíbulo: Espacio para giro de diámetro 1,50 m libre de obstáculos.
• Pasillos y pasos: Anchura libre de paso ≥ 1,10 m. Estrechamientos puntuales de anchura ≥ 1,00 m, de longitud ≤ 0,50 m y con separación ≥ 0,65 m a huecos de paso o a cambios de dirección.
• Puertas: Anchura libre de paso ≥ 0,80 m medida en el marco y aportada por no más de una hoja. En el ángulo de máxima apertura de la puerta, la anchura libre de paso reducida por el grosor de la hoja de la puerta debe ser ≥ 0,78 m. Mecanismos de apertura y cierre situados a una altura entre 0,80 - 1,20 m, de funcionamiento a presión o palanca y maniobrables con una sola mano, o son automáticos. En ambas caras de las puertas existe un espacio horizontal libre del barrido de las hojas de diámetro 1,20 m.
• Estancia principal: Espacio para giro de diámetro 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento de la estancia.
• Dormitorios: Espacio para giro de diámetro 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento del dormitorio. Espacio de aproximación y transferencia en un lado de la cama de anchura ≥ 0,90 m. Espacio de paso a los pies de la cama de anchura ≥ 0,90 m.
• Cocina: Espacio para giro de diámetro 1,50 m libre de obstáculos considerando el amueblamiento de la cocina. Altura de la encimera ≤ 0,85 m. Espacio libre bajo el fregadero y la cocina, mínimo 0,70 m de altura, 0,80 m de anchura y 0,60 m de profundidad.
• Baño: Espacio para giro de diámetro 1,50 m libre de obstáculos. Puertas que cumplen las condiciones del itinerario accesible. Lavabo con espacio libre inferior mínimo de 0,70 m de altura y 0,50 m de profundidad. Inodoro con espacio de transferencia lateral de anchura ≥ 0,80 m a un lado. Ducha con espacio de transferencia lateral de anchura ≥ 0,80 m a un lado. Barras de apoyo, mecanismos y accesorios diferenciados cromáticamente del entorno.
• Terraza: Espacio para giro de diámetro 1,20 m libre de obstáculos. Carpintería enrasada con el pavimento o con resalto cercos ≤ 5 cm.
• Espacio exterior, jardín: Dispondrá de itinerarios accesibles que permitan su uso y disfrute por usuarios de silla de ruedas.

Condiciones de las Viviendas Accesibles para Personas con Discapacidad Auditiva

Las viviendas accesibles para personas con discapacidad auditiva deben disponer de:

• Avisador luminoso de timbre.
• Dispositivo electrónico de comunicación visual (videoportero) entre la vivienda y el exterior.
• Bucle magnético u otros dispositivos similares en las estancias principales.
• Señalización luminosa de emergencia en todos los recintos.

Obras de Accesibilidad en Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de disposiciones específicas para facilitar la realización de obras de accesibilidad en edificios en régimen de propiedad horizontal:

Obras Obligatorias

Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, son obligatorias las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Estas obras incluyen:

• La instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o comunicación con el exterior.
• La instalación o dotación de productos de apoyo tales como grúas o artefactos análogos que permitan el acceso y uso por parte de las personas con discapacidad a elementos comunes del edificio.
• La instalación de elementos o dispositivos electrónicos de comunicación entre las viviendas y el exterior, tales como videoporteros y análogos.

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Obras que Requieren Acuerdo de la Comunidad

Según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Derecho a Solicitar Obras de Accesibilidad

Según la Ley 15/1995, los titulares o usuarios de viviendas con discapacidad, o mayores de setenta años, tienen derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública, siempre que concurran los siguientes requisitos:

• Ser el titular o usuario de la vivienda (propietario, arrendatario, subarrendatario, usufructuario o usuario).
• Tener una discapacidad, o ser mayor de setenta años.
• Que las obras sean necesarias para la adecuación de la finca a la discapacidad.
• Que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, ni menoscaben la seguridad del mismo.

El procedimiento para solicitar estas obras incluye la notificación por escrito al propietario, a la comunidad o mancomunidad de propietarios, de la necesidad de ejecutar obras de adecuación por razón de discapacidad. Si en el plazo de sesenta días no se ha recibido contestación, o ésta es negativa, se puede acudir a la vía judicial.

Ayudas y Subvenciones para la Accesibilidad en la Vivienda

Existen diversas ayudas y subvenciones para mejorar la accesibilidad en la vivienda, tanto a nivel estatal como autonómico y local:

Plan Estatal de Vivienda

El Plan Estatal de Vivienda incluye programas específicos para la mejora de la accesibilidad en viviendas y edificios:

• Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas: Incluye actuaciones para la mejora de la accesibilidad.
• Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas: Financia obras para la mejora de la accesibilidad en viviendas unifamiliares y edificios de viviendas.
• Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler: Promueve la construcción de viviendas en alquiler, que deben cumplir con las condiciones de accesibilidad establecidas en la normativa.

Estas ayudas se gestionan a través de las Comunidades Autónomas, que pueden complementarlas con fondos propios y establecer requisitos adicionales.

Ayudas Autonómicas y Locales

Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos pueden establecer sus propias líneas de ayudas para la mejora de la accesibilidad en viviendas y edificios. Estas ayudas pueden incluir:

• Subvenciones para la instalación de ascensores, rampas, plataformas elevadoras, etc.
• Subvenciones para la adaptación de baños, cocinas y otras estancias de la vivienda.
• Subvenciones para la instalación de dispositivos de domótica y control del entorno.
• Préstamos a bajo interés para la realización de obras de accesibilidad.
• Bonificaciones en impuestos y tasas municipales por obras de accesibilidad.

Es importante consultar con los servicios sociales municipales y los organismos autonómicos competentes en materia de vivienda para conocer las ayudas disponibles en cada territorio.

Ayudas del IMSERSO y de las Comunidades Autónomas para la Autonomía Personal

El Instituto de Mayores y Servicios Sociales (IMSERSO) y las Comunidades Autónomas, a través de sus consejerías de servicios sociales, ofrecen ayudas para la autonomía personal y la atención a la dependencia, que pueden incluir:

• Ayudas técnicas y productos de apoyo para la vida diaria.
• Ayudas para la adaptación funcional del hogar.
• Ayudas para la eliminación de barreras arquitectónicas en el hogar.
• Ayudas para la adquisición de equipamiento doméstico adaptado.

Estas ayudas suelen estar dirigidas a personas con discapacidad reconocida o en situación de dependencia, y pueden estar sujetas a límites de ingresos y patrimonio.

Beneficios Fiscales en Materia de Vivienda

Las personas con discapacidad pueden beneficiarse de diversos beneficios fiscales en materia de vivienda:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• Deducción por inversión en vivienda habitual: Aunque esta deducción se suprimió con carácter general a partir del 1 de enero de 2013, se mantiene un régimen transitorio para quienes adquirieron su vivienda habitual antes de esa fecha. Las personas con discapacidad que se beneficiaban de esta deducción pueden seguir aplicándola, con un porcentaje incrementado.
• Deducción por obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual: Las personas con discapacidad pueden deducir el 10% de las cantidades invertidas en obras e instalaciones de adecuación de su vivienda habitual por razón de su discapacidad, con una base máxima de deducción de 12.080 euros anuales.
• Exención por reinversión en vivienda habitual: Las personas con discapacidad pueden aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, que permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual cuando el importe total se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
• Deducciones autonómicas: Algunas Comunidades Autónomas han establecido deducciones específicas en el IRPF para personas con discapacidad en relación con la vivienda habitual.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

• Tipo reducido del 10% para obras de rehabilitación: Se aplica el tipo reducido del 10% a las obras de rehabilitación de edificios, incluidas las destinadas a la mejora de la accesibilidad.
• Tipo reducido del 10% para obras de renovación y reparación: Se aplica el tipo reducido del 10% a las obras de renovación y reparación de viviendas, incluidas las destinadas a la mejora de la accesibilidad.
• Tipo superreducido del 4% para viviendas de protección oficial: Se aplica el tipo superreducido del 4% a las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

• Bonificaciones autonómicas: Algunas Comunidades Autónomas han establecido bonificaciones en el ITP y AJD para la adquisición de vivienda habitual por personas con discapacidad.
• Exención para la constitución de préstamos hipotecarios: Están exentas del impuesto las escrituras que documenten la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas por personas con discapacidad, en determinadas condiciones.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• Bonificaciones municipales: Algunos Ayuntamientos han establecido bonificaciones en el IBI para viviendas habitadas por personas con discapacidad, o para viviendas en las que se hayan realizado obras de accesibilidad.

Viviendas Protegidas para Personas con Discapacidad

Las viviendas protegidas son aquellas que, cumpliendo los requisitos establecidos en la normativa, reciben algún tipo de ayuda o financiación pública para su construcción o rehabilitación, y se destinan a ser el domicilio habitual y permanente de sus ocupantes.

Reserva de Viviendas Protegidas para Personas con Discapacidad

La normativa estatal y autonómica establece la obligación de reservar un porcentaje de las viviendas protegidas para personas con discapacidad:

• A nivel estatal, se establece una reserva mínima del 4% del número total de viviendas protegidas para personas con discapacidad.
• Las Comunidades Autónomas pueden establecer porcentajes de reserva superiores en su normativa específica.
• Las viviendas reservadas deben cumplir las condiciones de accesibilidad establecidas en la normativa.
• Si las viviendas reservadas no son adjudicadas a personas con discapacidad, pueden ser adjudicadas a otros solicitantes, respetando el procedimiento general de adjudicación.

Requisitos para Acceder a Viviendas Protegidas

Los requisitos generales para acceder a viviendas protegidas son:

• Ser mayor de edad o menor emancipado.
• No ser titular de otra vivienda protegida o libre, salvo excepciones.
• Cumplir los límites de ingresos establecidos en la normativa.
• Estar inscrito en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de la Comunidad Autónoma correspondiente.
• Destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente.

Para acceder a las viviendas reservadas para personas con discapacidad, además, es necesario:

• Tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
• En el caso de viviendas adaptadas para usuarios de silla de ruedas, tener una discapacidad física que requiera el uso de silla de ruedas o movilidad reducida.
• En el caso de viviendas adaptadas para personas con discapacidad auditiva, tener una discapacidad auditiva.

Procedimiento de Adjudicación

El procedimiento de adjudicación de viviendas protegidas varía según la Comunidad Autónoma, pero generalmente incluye los siguientes pasos:

1. Inscripción en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida.
2. Publicación de la convocatoria de adjudicación de viviendas.
3. Presentación de solicitudes por parte de los interesados.
4. Verificación del cumplimiento de los requisitos.
5. Baremación de las solicitudes según los criterios establecidos.
6. Adjudicación de las viviendas según el orden de prelación resultante.
7. Formalización del contrato de compraventa o arrendamiento.

Las personas con discapacidad pueden tener prioridad en la adjudicación de viviendas protegidas, especialmente en las reservadas para este colectivo, y pueden recibir una puntuación adicional en los baremos de adjudicación.

Alternativas Residenciales para Personas con Discapacidad

Además de la vivienda convencional, existen diversas alternativas residenciales para personas con discapacidad, que pueden adaptarse mejor a sus necesidades y preferencias:

Viviendas Tuteladas

Son viviendas donde conviven varias personas con discapacidad, con el apoyo de profesionales que les ayudan en las actividades de la vida diaria y en su proceso de inclusión social. Características:

• Destinadas a personas con discapacidad con cierto grado de autonomía.
• Supervisión y apoyo profesional, generalmente no permanente.
• Fomento de la autonomía personal y la vida independiente.
• Integración en la comunidad y uso de los recursos comunitarios.
• Pueden ser gestionadas por entidades públicas, privadas o del tercer sector.

Viviendas con Apoyo

Son viviendas donde viven una o varias personas con discapacidad, con el apoyo puntual de profesionales que les ayudan en determinadas actividades o momentos. Características:

• Mayor grado de autonomía que en las viviendas tuteladas.
• Apoyo profesional flexible y adaptado a las necesidades de cada persona.
• Fomento de la autodeterminación y la toma de decisiones.
• Integración plena en la comunidad.
• Pueden ser viviendas propias, alquiladas o cedidas.

Residencias

Son centros donde viven de forma permanente personas con discapacidad que requieren un apoyo extenso o generalizado. Características:

• Atención integral y continuada.
• Servicios de alojamiento, manutención, atención personal y sanitaria.
• Programas de rehabilitación, terapia ocupacional, ocio, etc.
• Pueden ser específicas para determinados tipos de discapacidad.
• Pueden ser públicas, concertadas o privadas.

Cohousing

Es un modelo de vivienda colaborativa donde un grupo de personas decide vivir en comunidad, compartiendo espacios y servicios. Características:

• Viviendas privadas completas con espacios comunes compartidos.
• Autogestión por parte de los residentes.
• Apoyo mutuo y solidaridad entre los vecinos.
• Diseño participativo y accesible.
• Puede ser específico para personas con discapacidad o intergeneracional e inclusivo.

Asistencia Personal y Vida Independiente

La asistencia personal es un servicio de apoyo a la vida independiente, que permite a las personas con discapacidad vivir en su propio hogar con los apoyos necesarios. Características:

• La persona con discapacidad decide dónde, cómo y con quién vivir.
• El asistente personal proporciona el apoyo necesario para la realización de las actividades de la vida diaria.
• La persona con discapacidad dirige y gestiona el servicio.
• Puede financiarse a través de la prestación económica de asistencia personal del Sistema para la Autonomía y Atención a la Dependencia (SAAD).
• Promueve la autonomía personal, la autodeterminación y la inclusión social.

Procedimiento en caso de Vulneración de Derechos

Si una persona con discapacidad considera que se han vulnerado sus derechos en materia de vivienda, puede:

1. Presentar una reclamación ante la comunidad de propietarios: Si se trata de una negativa a realizar obras de accesibilidad o de cualquier otra vulneración de derechos en el ámbito de la propiedad horizontal.
2. Acudir a la vía judicial: Presentando una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente, en caso de conflictos relacionados con la propiedad horizontal o con la aplicación de la Ley 15/1995.
3. Presentar una denuncia ante la administración competente: Si se trata de incumplimientos de la normativa de accesibilidad en edificios de nueva construcción o en obras de rehabilitación.
4. Presentar una queja ante el Defensor del Pueblo: Si considera que la administración pública no ha respetado sus derechos.
5. Acudir a la Oficina de Atención a la Discapacidad: Dependiente del Consejo Nacional de la Discapacidad, que puede asesorar y orientar sobre los derechos de las personas con discapacidad.
6. Presentar una denuncia por discriminación: Si considera que ha sido discriminado por razón de su discapacidad en el acceso a la vivienda, puede presentar una denuncia ante la Oficina de Atención a la Discapacidad o ante los tribunales.
7. Contactar con organizaciones de personas con discapacidad: Que pueden proporcionar asesoramiento y apoyo en la defensa de sus derechos.

Recursos y Enlaces de Interés

• Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana - Programas de ayudas a la vivienda
• IMSERSO - Autonomía personal y dependencia
• CERMI - Accesibilidad Universal
• Fundación ONCE - Accesibilidad Universal
• Foro de Vida Independiente y Divertad
• Real Decreto Legislativo 1/2013 - BOE
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal - BOE
• Ley 15/1995 - BOE
• Real Decreto 505/2007 - BOE
• Código Técnico de la Edificación
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación - BOE
• Real Decreto 173/2010 - BOE
• Ley 8/2013 - BOE

Preguntas Frecuentes